إن عقد استثمار الأجنبي للعقار بمفهومه القانوني وبوصفه علاقة قانونية بين أطراف المشروع الاستثماري قد أثار جدلاً فقهياً واسعاً في إطار القانون بعامة والقانون الدولي الخاص بخاصة.

وقد تأتى هذا الجدل من جوانب عديدة لعل من ابرزها أطراف هذه العقود، في الغالب دولة نامية ذات سيادة وطرف خاص أجنبي يمثل عادة بشركة أجنبية أو متعددة الجنسيات تتمتع بمركز إقتصادي وفني هائل.

وهذا من شأنه أن يؤدي إلى خلق حالة من اللاتوازن القانوني والإقتصادي بين طرفي العلاقة العقدية. فالطرف الأول يحاول، ما استطاع، أن يدفع بحصانته السياسية والقضائية إلى الحصول على مركز قانوني في العلاقة العقدية، ويهدف أيضاً إلى تقوية وتوسيع بنيته التحتية من خلال المشروع الإستثماري ليحقق منها مصلحة عامة ترتبط بخطط إقتصادية وتنموية معينة. أما الطرف الثاني المتمثل بالمستثمر الأجنبي فقد ينتابه شعور بعدم الأمان في الأحوال التي يحاول فيها الطرف الأول الدفع بالحصانتين المذكورتين في أعلاه لمصلحته في الوقت الذي يبحث الطرف الثاني فيه عن الربح في مشروعه الإستثماري الذي يملك فيه رأس المال والتكنولوجيا اللتين يفتقر إليهما الطرف الأول.

بإزاء ما تقدم من قول ستبين هذه الرسالة أن معظم الدول النامية شرّعت قوانين خاصة بها محاولة منها لجذب وتشجيع الإستثمار الأجنبي وحمايته غير أن هذه القوانين لم تعالج هذه العقود تفصيلياً وإنما اقتضت المعالجة الإتجاه نحو القواعد العامة في التشريعات المدنية والتجارية وتشريعات القانون الدول الخاص في بعض الدول التي شرّعت قواعد خاصة بها تنظم فيها العلاقات القانونية المشوبة بعنصر أجنبي ولكن في بعض الأحيان قد تتعقد مسألة تحديد الحقوق والتزامات الأطراف من جهة ومسألة تسوية المنازعات التي تنشأ عن تنفيذ أـو تفسير هذه العقود من جهة أخرى مما تضطر هذه الأطراف إلى الإستعانة بالقواعد الدولية المتمثلة بالقانون الدولي العام وقوانين التجارة الدولية (Lex Mo r ato r ia).

إن الرسالة أجابت عن التساؤلات الخاصة المثارة حول هذه العقود، ومن أهمها:
أ- تعريفها.
ب – أطرافها وطبيعتها وخصائصها.
ج – القانون الواجب التطبيق عليها.
د – وسائل حل منازعاتها.

وقد تمت الإجابة عن هذه التساؤلات على وفق خطة أربعة فصول حملت العناوين التالية:
الفصل الأول: التعريف بالإستثمارات الأجنبية وأنواعها.
الفصل الثاني: طبيعة عقد الإستثمار الأجنبي وخصائصه وأطرافه.
الفصل الثالث: القانون الواجب التطبيق على عقد استثمار الأجنبي للعقار.
الفصل الرابع: مسائل حل المنازعات الناجمة عن تنفيذ عقد استثمار الأجنبي للعقار.