إن العلاقة التي تربط العقار بالقطاعات المختلفة،متداخلة فيما بينها،وتتبادل التأثير والتأثُر ،فهو البنية التحتية،والركيزة الأساسية لانطلاق المشروعات الاقتصادية والإسكانية ، كما أن له دورا مهمًا في تحقيق التنمية باعتباره الارضية الاساسية التي تنطلق منها الاستثمارات في مختلف المجالات الفلاحية ،السياحية ،العمرانية ،الخدماتية والصناعية .
وبذلك العقار الموجه للاستثمار الصناعي)[1](،هو الوعاء الأنسب والبنية التحتية لكل المبادرات المتعلقة بالاستثمارات الصناعية ،وبالتالي عاملا هاما من العوامل التي تجعل المؤسسة تزدهر في محيط ايجابي. وقد حظي تنظيم استغلال العقار العمومي الموجه للاستثمار الصناعيفي الجزائر باهتمام جميع البرامج الاقتصادية والحكومات المتعاقبة،إذ وضعت جملة من النصوص التشريعية والتنظيمية في محاولة لإيجاد الصيغة المناسبة للاستغلال الأمثل للعقار العمومي الموجه للاستثمار الصناعي،ـحيث مرّ تطور عقود استغلال هذا العقار بثلاثة مراحل،فقبل تبني نظام إقتصاد السوق،برز عقد التنازل المباشر(عقد البيع) كآلية وحيدة لإستغلال هذا العقار ،وبعد تبني نظام اقتصاد السوق الذي يمنح الريادة للقطاع الخاص،برز عقد الإمتياز مع إمكانية المستفيد إستجماع عناصر حق الملكية بعد إنجاز مشروعه.
وفي مرحلة ثالثة، منعا لإستنزاف العقار العموميالموجه للاستثمار الصناعي بفعل المضاربة،تبنى المشرع من خلال الأمر 08-04 المحدد لشروط وكيفيات منح الامتياز على الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة الموجهة لانجاز مشاريع استثمارية المعدل والمتمم،عقد الامتياز طويل المدى
ليمنح للمستفيد حق الاستعمال والاستغلال دون ملكية الرقبة التي تبقى للدولة،وبالتالي التراجع نهائيا عن صيغة التنازل غير المباشر، قصد حماية هذا العقار الذي يعتبر ثروة غيرمتجددة( Non renouvelable (،وضمان تسييره تسييرا محكما وعقلانيا. وتجدر الاشارة ، أن الجدل لم يتوقف في أوساط المستثمرينباعتبار ان عقد الامتياز عائق أمامهم لعدم تملكهم الأرض أو الأصل الموجه للاستثمار الصناعي، وان عقد الامتياز بما يخوله من امتلاك المنفعة مع بقاء ملكية الرقبة للدولة،لم يعد يتماشى مع الظروف الاقتصادية والاجتماعية لاسيما جذب المستثمرين وعدم توفيره للمستثمر حقوق عينية تسمح له باستغلال العقار استغلالا أمثل. من هذا المنطلق يقوم النقاش حول مدى تحفيز عقد الامتياز الوارد على العقار العمومي الموجه للاستثمار الصناعي، المُفضي لانفصال ملكية الرقبة (التابعة للدولة) عن حق الاستعمال والاستغلال (الممنوح للمستثمر) ؟،وماهي الضمانات القانونية التي تمنح للمستثمر المستفيد من حق الامتياز ؟،وماهي طبيعته القانونية؟ ،وهل يساهم في تحقيق التوازن بين استقطاب المستثمرين والمحافظة على العقار العمومي من النهب والاستنزاف؟
بغض النظر عن هذه التساؤلات ،يقوم عقد الامتياز على نظام تشاركي ، حيث تتقاسم الدولة مع المتعامل الاقتصادي قاسما مشتركا هو التنمية الصناعية،وحسب السلطة العمومية هذا النظام يسمح للمتعامل الاقتصادي باستخدام واستغلال الوعاء العقاري التابع للأشخاص العمومية،دون أن يكون مضطرا لتوظيف جميع رؤوس أمواله في الوعاء أو الأصل العقاري مما يرهقه من الناحية المالية، وفي نفس الوقت يجسد هذا النظام سياسة تدبير عقلاني، لأن العقار الذي يمثل ثروة عقارية غير متجددة،يبقى في ذمة الأشخاص العمومية . وتطلبت نوعيةهذه الدراسةالاعتماد على المنهج الوصفي عند تناول مختلف المفاهيم،والكشف عن الطبيعته القانونية لعقد الامتياز ،فضلا عن الاستعانة بالمنهج التحليلي الذي يبرز من خلال تحليل النصوص القانونية ،مع الاستعانة بالدراسات المقارنة قصد استعراض تجارب العديد من الدول .